ערובת קבלן למסירת נכס 

הסכם מכר: ערובת קבלן למסירת נכס לאחר חתימת ההסכם ומסירת המפרט, חייב הקבלן למסור לרוכש הנכס ערובה לפני קבלת תשלום עבור הנכס. לפני למעלה משלושים שנה נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. חוק זה נועד לתת פתרון למצב בו קוני דירות מקבלן שילמו מראש עבור הנכס אותו קנו מהקבלן או עבור חלק מהנכס טרם בנייתו. החוק נחקק לאור נסיון העבר, שלימד כי יתכן מצב בו קבלנים יגיעו לפשיטת רגל מבלי לסיים את בניית הדירות אותן התחייבו לבנות, ורוכשי הדירות יוותרו ללא נכס וללא הכסף אותו שילמו לקבלן מראש. החוק קובע כי קבלן לא יקבל תשלום מראש מהקונה בשיעור העולה על 15% מערך הנכס אלא אם כן נתן לקונה ערובה באחת מ-5 דרכים:1. ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון מחיר הנכס.2. פוליסת ביטוח להבטחת החזרתם של כל הכספים שניתנו לקבלן, כאשר הקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.3. שיעבוד של הנכס או של חלק מהקרקע עליו הוא נבנה.4. רישום הערת אזהרה בטאבו על מכירת הנכס. 5. העברת הבעלות או זכות אחרת בנכס על שם הקונה. על הוראות חוק זה לא ניתן להתנות, כלומר על הקבלן חל איסור לקבל מהקונה תשלום העולה על 15% מערך הנכס מבלי לתת לקונה אחת מהערובות האמורות. קבלן העובר על איסור זה עובר למעשה עבירה פלילית. חשוב לציין כי לפי פסיקת בתי-המשפט הערובה באה להבטיח דבר אחד בלבד - מסירת הנכס לקונה. הערובה אינה באה להבטיח כי הקבלן יעמוד בהתחייבויות אחרות עפ"י חוזה המכר. כך נקבע בע"א 8343/01 פרופ' ירדנה נ' סיבל נהריה. שם נעשתה עסקה בין קונים לחברה קבלנית לרכישת דירות נופש עם שירותי מלון על כל המשתמע מכך (בריכות, מגרשי ספורט, שירות חדרים וכו'). החברה הקבלנית פשטה רגל וכונס נכסים מטעם הבנק המשיך את פעילותה ובנה חלק מבנייני הדירות המיועדות. בית-המשפט קבע כי בשל העובדה שהקונים קיבלו בסופו של דבר דירות בפועל, הגם שהיו דירות רגילות בבניין משותף רגיל, אין לקונים אפשרות לממש את הערובה. זאת עקב כך שהערובה נועדה להבטיח את קבלת הנכס, ולא להבטיח שהנכס שימסר יהיה מתאים למוסכם. עוד נקבע באותו פס"ד כי אם הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו עפ"י הסכם המכר, לקונים ישנה אפשרות להיעזר בדיני נזיקין ודיני חוזים, כלומר לתבוע את נזקיהם מהקבלן. אולם, זאת במנותק מהערובה, כאמור.
יתר על כן, בית המשפט המחוזי חידש אף יותר מכך. בעא 002406/03 זילברמן נ' בנק הפועלים (ניתן ביום (02/01/07) נקבע כי על מנת שקונה יהיה רשאי לממש ערבות שהוצאה בהתאם לחוק אמורים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
הראשון קשור למערכת החוזית שבין המוכר לבין הקונה, ולפיו המוכר אינו יכול לקיים את החיוב החוזי להעביר לקונה את הזכות שהוסכמה בחוזה המכר. גם אם הדירה נמסרה אך אינה מתאימה למפרט יכול ותחשב כאי מסירת הדירה בפועל.
השני קשור למערכת שבין המוכר או בעל הקרקע לצדדים שלישיים או לנושים, אשר כתוצאה מפעולותיהם הוטל עיקול או ניתן צו לקבלת נכסים או פירוק. רק במקרה של חדלות קיומה של החברה הקבלנית או עיקול על נכסיה תהיה הצדקה להתקיימות התנאי השני.
השלישי, קשר סיבתי בין התנאי השני לבין התנאי הראשון.
בנוסף, נקבע שם כי הערבות, המוגבלת בזמן, לא תוכל להועיל למזמין הדירה לאחר פקיעתה.
במקרה של זילברמן, הקונה קיבל את הדירה ורק לאחר שנתיים התגלתה הבעיה - הדירה נבנתה בניגוד לחוקי התכנון והבניה !! והזוג זילברמן נאלץ לפנותה.
הבעיה היתה שהערבות היתה תקיפה רק עד למועד מסירת הדירה. הזוג זילברמן נשאר קרח משני הצדדים...
אז מה שווה הערבות הבנקאית של קבלן - בניגוד לערבות אוטונומית, המהווה כלי פיננסי נפוץ בשוק המסחרי, ערבות קבלן היא מאד מצומצמת בתחולתה, ובמקרים רבים אינה נותנת מענה הולם לבעיה אותה באה למנוע - קיומו של מזמין דירה חפוי ראש ונטול בית...

יובל גרשוני, עו"ד המידע ניתן כשירות לציבור ואין לראותו כעצה משפטית מוסמכת